شيوه بهينه مداخله دولت در بازار ملك
شيوه بهينه مداخله دولت در بازار ملك
چندي پيش معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي از سهم نيم تا 3درصدي دولت در سرمايه‌گذاري بخش مسكن خبر داد كه نشان از سهم ناچيز دولت در اين حوزه پيشران اقتصادي دارد. ضمن اينكه اگر در اين ميان، مقايسه‌يي ميان حجم سرمايه‌گذاري دولت در بخش مسكن و راه صورت گيرد، مشخص مي‌شود درحالي كه بيش از 80 درصد سرمايه‌گذاري در بخش راه توسط دولت صورت مي‌گيرد اما بخش مسكن متكي به بخش خصوصي است و سهم حداكثري دولت دراين زمينه 3درصد است.
در شرايطي كه نقش دولت در سرمايه‌گذاري بخش مسكن كمرنگ است و بار سرمايه‌گذاري به دوش خصوصي‌ها و خانوارها افتاده است، آمار بانك مركزي درباره ميزان سرمايه‌گذاري بخش خصوصي مسكن در سه ماهه سوم سال ۹۴ نشان مي‌دهد كه شاخص سرمايه‌گذاري در ساختمان‌هاي شروع شده، نيمه تمام و تمام شده نسبت به مدت مشابه سال ۹۳ به‌شدت افت كرده و منفي شده است. اين موضوع مي‌تواند تبعات منفي بسياري را به همراه داشته باشد زيرا افت در ميزان ساخت و ساز سبب انباشت تقاضا و به هم ريختگي ميان عرضه و تقاضا مي‌شود كه مي‌تواند در سال‌هاي آتي بازار مسكن را با مشكلات بسياري همراه كند.
در واقع هم حجم سرمايه‌گذاري دولتي پايين است و هم رقم سرمايه‌گذاري بخش خصوصي به عنوان فاكتور اصلي ناچيز است. دراين شرايط بازار مسكن چه آينده‌يي خواهد داشت و آيا افزايش سهم دولت دراين زمينه مي‌تواند، راهگشا باشد؟ اهميت اين مباحث بهانه‌يي شد تا روزنامه «تعادل» گفت‌وگويي را با حسن محتشم، رييس انجمن انبوه‌سازان تهران به عنوان يكي از متوليان بخش خصوصي مسكن و محمود جهاني، كارشناس ارشد مسكن درباره نقش و اهميت حضور دولت در سرمايه‌گذاري بخش مسكن داشته باشد.
در همين رابطه، رييس انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به آمار اعلام شده از سوي معاون وزير راه و شهرسازي درباره حجم سرمايه‌گذاري دولتي در بخش مسكن به «تعادل» مي‌گويد: باتوجه به دسترسي وزارت راه و شهرسازي به آمار دولتي، رقم نيم تا 3درصد براي سرمايه‌گذاري در بخش مسكن درست به نظر مي‌رسد و بر همين اساس مشخص مي‌شود كه سهم بخش خصوصي 95 درصد است.
حسن محتشم مي‌افزايد: البته سهم 5 درصدي دولت در سرمايه‌گذاري بخش مسكن درشرايطي درستي است كه مشاركت دولت در طرح مسكن مهر درنظرگرفته نشود، زيرا در اجراي اين طرح دولت تصديگري مي‌كند و هم‌اكنون نيز اين طرح ادامه دارد.
وي ادامه مي‌دهد: در زمان اوج طرح مسكن مهر (دولت گذشته) سهم دولت در سرمايه‌گذاري بخش مسكن افزايش و در مقابل سهم بخش خصوصي كاهش يافت. اما در دو، سه سال اخير سهم بخش خصوصي و دولتي به سال‌هاي پيش از اجراي طرح مسكن مهر بازگشته است.
به گفته محتشم، در دولت نهم و دهم سالانه به‌طور متوسط حدود 400هزار واحد مسكوني ساخته مي‌شد كه250هزار واحد آن مربوط به مسكن مهر بود و درحال حاضر نيز واحدهاي باقيمانده مسكن مهر با كمك و مساعدت دولت ساخته مي‌شود و دولت دراين بخش سرمايه‌گذاري كرده است. وي اظهارمي‌كند: تجربه مسكن مهر و ساير طرح‌هايي كه دولت به صورت مستقيم در آنها سرمايه‌گذاري كرده نشان مي‌دهد كه اين‌گونه طرح‌ها موفق نيستند و پيشنهاد مي‌شود، دولت در زمينه اعطاي تسهيلات، كنترل ساخت وساز، سياست‌گذاري و... در بخش مسكن فعاليت و مشاركت داشته باشد.
محتشم معتقد است علاوه بر ركود حوزه مسكن، ساير بخش‌هاي اقتصادي و دركل اقتصاد كلان كشور در شرايط خوبي به سر نمي‌برد و همين موضوع سبب شده كه درآمد ملي كاهش يابد و قدرت خريد مردم نيز افت كند و در اين ميان، اگر تسهيلات افزايش يابد با توجه به آنكه مردم قدرت بازپرداخت اقساط را ندارند، اين موضوع نمي‌تواند كمكي به بخش مسكن و افزايش حجم معاملات كند.
اين فعال حوزه مسكن تصريح مي‌كند: متاسفانه در سال‌هاي اخير نيز ميزان سرمايه‌گذاري خصوصي كه بيشترين سهم را دراين زمينه دارد به‌شدت كاهش يافته است كه مي‌تواند موجب كاهش توليد و انباشت تقاضا در سال‌هاي آينده و همچنين جهش قيمت شود.
سرمايه‌گذاري غيرمستقيم دولت
محمود جهاني، كارشناس ارشد مسكن با اشاره به پايين بودن حجم سرمايه‌گذاري دولت در بخش مسكن به «تعادل» مي‌گويد: از گذشته تاكنون سهم دولت در اين زمينه كم بوده است و بيشترين حجم و مشاركت دولت براي سرمايه‌گذاري دراين بخش مربوط به سال 1355و حدود 5 درصد بوده، در واقع حتي درآن سال هم نقش بخش خصوصي 95 درصد بوده است. جهاني مي‌افزايد: يكي از مزيت‌هاي بخش مسكن نسبت به ساير بخش‌هاي اقتصادي، وابسته بودن آن به بخش خصوصي است و كمرنگ بودن نقش دولت در سرمايه‌گذاري اين بخش مثبت ارزيابي مي‌شود.
وي ادامه مي‌دهد: مسكن از جمله محدود بخش‌هايي است كه به سرمايه‌گذاري دولتي وابسته نيست و متكي به سرمايه‌گذاري بخش خصوصي است.به گفته اين كارشناس مسكن، اگرچه پايين بودن نقش دولت براي سرمايه‌گذاري در مسكن مثبت است، اما ناگفته نماند كه دولت بايد در بخش سياست‌گذاري، برنامه‌ريزي بخش مسكن و سرمايه‌گذاري مالي در حوزه راهبري و هدايتگري فعال باشد اگرچه دراين زمينه نيازي به سرمايه‌گذاري كلان وجود ندارد اما كمرنگ شدن سهم دولت توجيه‌پذير نيست.
جهاني اظهار مي‌كند: حضور و سرمايه‌گذاري دولت جهت هدايت بخش مسكن بايد پررنگ باشد و اين موضوع بايد معطوف به حمايت از اقشار كم‌درآمد و تامين مسكن اقشار آسيب‌پذير باشد.
وي تصريح مي‌كند: دولت به هر ميزان جهت افزايش توان و قدرت خريد گروه‌هاي كم درآمد سرمايه‌گذاري و كمك مالي كند، مثبت است و در اين زمينه بايد حضوري پررنگ داشته باشد كه تجربه نشان مي‌دهد، حضور دولت در دوره‌هاي مختلف نوسانات زيادي داشته اما در اين دوره به حداقل رسيده و دولت كمترين نقش را در اين زمينه داشته است. اين كارشناس بازار مسكن به نقش ديگر دولت يعني هدايتگري بازار اشاره مي‌كند و مي‌گويد: اتخاذ سياست‌هاي درست در بخش مسكن بسيار مهم تلقي مي‌شود در واقع دولت بايد درحوزه‌هايي مثل صنعتي‌سازي، تشويق به استفاده از فناوري‌هاي نوين، اعمال سياست‌هاي كوچك‌سازي (اصلاح الگوي مصرف) و سياست پس‌انداز فعال‌تر عمل كند.
جهاني ادامه مي‌دهد: اگرچه سرمايه‌گذاري مستقيم دولت در بخش مسكن پيشنهاد نمي‌شود اما ارائه يارانه، حضور مالي و سرمايه‌گذاري دولت در جهت تشويق بهره‌گيري از سياست‌هاي كاربرد مصالح نوين، صنعتي‌سازي و... توجيه‌پذيري بالايي دارد كه متاسفانه اين موضوع كمرنگ شده است.
وي مي‌افزايد: نقش سرمايه‌گذاري مستقيم دولت دربخش مسكن حتي در زمان اجراي طرح مسكن مهر نيز بالا نبوده است و اگر چه سرمايه‌گذاري دولت در آن زمان در اوج بوده و دولت نيز در اجراي اين طرح نقش محوري داشته اما نقش مستقيم و تامين‌كننده نداشته است.
اين كارشناس ارشد مسكن معتقد است كه دولت همواره در زمينه تامين زمين نقش داشته و در بسياري از دوره‌ها بخش عمده‌يي از تامين زمين بر عهده دولت بوده و مابقي هزينه‌‌ها نيز به صورت تامين يارانه‌ها بوده است. جهاني تصريح مي‌كند: در طرح مسكن مهر نقش بانك‌ها مهم است و اجراي اين طرح بخش قابل توجهي از اعتبارات بانكي را به خود اختصاص داده است و بهره‌گيري از بودجه دولتي در اين زمينه پررنگ نبوده است. وي مي‌افزايد: دولت به دو صورت مي‌تواند سرمايه‌گذاري كند؛ سرمايه‌گذاري مستقيم و غيرمستقيم، درسرمايه‌گذاري مستقيم، دولت خود اقدام به خانه‌سازي مي‌كند به عنوان مثال درگذشته، دستگاه‌هاي اجرايي و دولتي درساخت واحدهاي مسكوني سازماني سرمايه‌گذاري مي‌كردند يا دربرنامه دوم توسعه خانه‌هاي استيجاري ساخته مي‌شد كه اعتبارات اين طرح مستقيما از بودجه دولت و بودجه عمومي تامين مي‌شد يا اينكه بخش‌هاي مختلف دولت طرح‌هاي خانه‌سازي داشتند.
به گفته جهاني، سرمايه‌گذاري غيرمستقيم يا حمايتي در واقع به اين معناست كه از طريق تامين يارانه‌ها مثلا يارانه بافت فرسوده از نوسازي و بهسازي بافت فرسوده حمايت كرده و اعتبار آن را تامين و بسترسازي كند. وي ادامه مي‌دهد: بخش عمده‌يي از مسكن مهر به صورت يارانه‌يي اجرا شد كه سرمايه‌گذاري مستقيم دولت در آن دخيل بود و مابقي از طريق اعتبارات بانكي تامين شد، در واقع اين طرح بانك محور بود و اعتبارات بانكي بسياري را به خود اختصاص داد البته بودجه دولتي هم بي‌تاثير نبود اما اين بودجه به صورت تامين يارانه بود. اين كارشناس ارشد مسكن در پايان مي‌افزايد: بودجه دولتي بايد به صورت غيرمستقيم از تامين مسكن اقشار كم درآمد حمايت كند و اين موضوع يكي از وظايف دولت است.
منبع:تعادل
یک نظر اضافه کنید
شماره موبایل شما منتشر نخواهد شد.پر کردن فیلد های ستاره دار اجباری است.*
امتیاز شما